Με αφορμή ανακοίνωση του Γραφείου Τύπου του Υπ. Οικονομικών στις 29.5.2026 (Η υλοποίηση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης ενοχλεί όσους είχαν ποντάρει στην αποτυχία του – Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών), γίνεται αντιληπτό ότι αρχίζει η αντίστροφη μέτρηση για την υλοποίηση του Φορέα.
Ποιος είναι ο σκοπός του Φορέα
Ο Φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων είναι ένας ιδιωτικός φορέας ο οποίος θα επιλεγεί από το κράτος κατόπιν δημόσιου διεθνούς διαγωνισμού. Ο φορέας αυτός αγοράζει την 1η κατοικία του οφειλέτη και υποχρεούται να τη μισθώσει στον πολίτη για 12 έτη. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγονται οι εξώσεις, που θα επέρχονταν εάν αποκτούσε τρίτος το ακίνητο. Ο φορέας, κατά τη διάρκεια της 12ετούς μίσθωσης και μέχρι τη λήξη αυτής, υποχρεούται να επαναπωλήσει την κατοικία στον πολίτη, εφόσον αυτός ανακάμψει οικονομικά και εφόσον είναι συνεπής ως προς την καταβολή του μισθώματος.
Ο Φορέας έχει ως αποστολή να λειτουργήσει ως «ενδιάμεσος ιδιοκτήτης» για την κύρια κατοικία ευάλωτων οφειλετών. Στόχος δεν είναι η απομάκρυνση του πολίτη από την κατοικία του, αλλά η σταθεροποίηση της στέγασης σε συνθήκες οικονομικής αδυναμίας.
Στο προβλεπόμενο σχήμα, η κατοικία περνάει στον Φορέα και ακολουθεί σύμβαση μίσθωσης προς τον οφειλέτη, ώστε εκείνος να εξακολουθεί να κατοικεί νόμιμα στο ίδιο ακίνητο.
Τι προβλέπεται για τη ρύθμιση των όρων λειτουργίας
Ένα κρίσιμο στοιχείο που δείχνει ότι ο νομοθέτης «έχτισε» το πλαίσιο σε στάδια είναι ότι αρκετές ουσιαστικές λεπτομέρειες παραπέμπονται σε υπουργικές αποφάσεις. Με βάση το θεσμικό πλαίσιο, προβλέπεται ότι:
Η σύμβαση παραχώρησης προς τον Φορέα, οι όροι διάρκειας, οι ειδικές υποχρεώσεις και αρμοδιότητές του, οι όροι λειτουργίας και μέτρα διασφάλισης της εκπλήρωσης των υποχρεώσεων, καθώς και οι συνέπειες καταγγελίας, προσδιορίζονται με απόφαση του αρμόδιου Υπουργού.
Παράλληλα, προβλέπεται ρύθμιση ειδικότερων διαδικαστικών ζητημάτων που αφορούν την εκπλήρωση υποχρεώσεων του Φορέα και τη διαδικασία μεταβίβασης δικαιωμάτων επί της κύριας κατοικίας σε αυτόν.
Επιπλέον, προβλέπεται ότι καθορίζονται ειδικότερα ζητήματα για τη μίσθωση της κύριας κατοικίας στον οφειλέτη, όπως το μίσθωμα, το τίμημα επαναγοράς, οι υποχρεώσεις και δικαιώματα των μερών, η υπερημερία και οι όροι καταβολής του τιμήματος επαναγοράς.
Τέλος, προβλέπεται ότι ρυθμίζεται ο τρόπος διαπίστωσης της ιδιότητας του «ευάλωτου οφειλέτη», η διαδικασία και τα απαιτούμενα πιστοποιητικά για τη σχετική βεβαίωση.
Μεταβίβαση, παραμονή στο σπίτι και επαναγορά: ο πυρήνας του μοντέλου
Το κεντρικό μοντέλο λειτουργίας προϋποθέτει τρεις διακριτές αλλά συνδεδεμένες φάσεις:
Πρώτον, τη μεταβίβαση της κύριας κατοικίας στον Φορέα, με διαδικασία και όρους που θα πρέπει να εξειδικεύονται κανονιστικά και συμβατικά.
Δεύτερον, τη σύναψη μίσθωσης της κύριας κατοικίας προς τον οφειλέτη, ώστε αυτός να συνεχίσει να διαμένει στο ακίνητο ως μισθωτής, με δικαιώματα και υποχρεώσεις που συνήθως περιλαμβάνουν την καταβολή μισθώματος και τη συνεπή τήρηση των μισθωτικών όρων.
Τρίτον, τη δυνατότητα επαναγοράς της κατοικίας από τον οφειλέτη, με τίμημα και όρους που επίσης προβλέπεται να καθορίζονται ειδικότερα. Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται ότι ο τρόπος υπολογισμού του τιμήματος επαναγοράς πρέπει να συνδέεται με τον τρόπο που ο Φορέας απέκτησε το ακίνητο, με πρόνοιες ώστε να λαμβάνονται υπόψη μεταβολές της αξίας του ακινήτου.
Πού βρισκόμαστε ως προς την υλοποίηση
Από τις προβλέψεις που έχουν θεσπιστεί, προκύπτει ότι το πλαίσιο περιλαμβάνει:
Τη νομική «αρχιτεκτονική» του σχήματος (Φορέας, διαδικασίες, εξουσιοδοτήσεις για ρυθμίσεις).
Την πρόβλεψη ηλεκτρονικής διαδικασίας υποβολής αιτήσεων και διασταυρώσεων.
Την πρόβλεψη ειδικότερων κανόνων που καθορίζονται με υπουργικές αποφάσεις, ώστε να αποτυπώνονται οι λειτουργικές λεπτομέρειες για μεταβίβαση, μίσθωση και επαναγορά.
Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι ο μηχανισμός έχει σχεδιαστεί ως ένα σύστημα που ολοκληρώνεται με κανονιστικές πράξεις και οργανωτικές αποφάσεις, ώστε να μπορεί να λειτουργήσει ομοιόμορφα και με τυποποιημένες διαδικασίες.
Τι να κρατήσει ο πολίτης ως βασικό συμπέρασμα
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης στοχεύει να αποτρέψει την απώλεια στέγης για τους ευάλωτους οφειλέτες, μετατρέποντας το πρόβλημα ιδιοκτησίας σε ένα πλαίσιο μίσθωσης με προοπτική επαναγοράς. Το θεσμικό πλαίσιο δίνει έμφαση:
-στην τυποποιημένη και ηλεκτρονικά υποστηριζόμενη διαδικασία,
-στην ανάγκη επιβεβαίωσης της ευαλωτότητας,
-στη σαφή ρύθμιση των όρων μίσθωσης και επαναγοράς,
-και στη διαχείριση περιπτώσεων συνιδιοκτησίας.
**Άρθρο του Δικηγόρου Σερρών Φώτη Βσγενά
