Ο Ν. 5313/2026 αποκαθιστά τον τρόπο υπολογισμού των τόκων στις ρυθμίσεις του Ν. 3869/2010
Άρθρο του Δικηγόρου Σερρών Φώτη Βαγενά
Η ψήφιση του άρθρου 126 του Ν. 5313/2026 αποτελεί μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στον Ν. 3869/2010 («Νόμος Κατσέλη»), καθώς επιλύει οριστικά τη διαφωνία σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού των τόκων στις ρυθμίσεις διάσωσης της κύριας κατοικίας.
Το ζήτημα αφορούσε χιλιάδες δανειολήπτες, καθώς το άρθρο 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010 προέβλεπε ότι οι δόσεις καταβάλλονται έντοκα, χωρίς όμως να διευκρινίζει τον τρόπο υπολογισμού των τόκων. Στην πράξη διαμορφώθηκαν δύο διαφορετικές προσεγγίσεις: η πρώτη υπολόγιζε τόκο μόνο επί της μηνιαίας δόσης, ενώ η δεύτερη –την οποία εφάρμοζαν κυρίως τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων– υπολόγιζε τόκους επί του συνολικού ανεξόφλητου κεφαλαίου, αυξάνοντας σημαντικά το συνολικό κόστος της ρύθμισης.
Η διαφωνία αυτή οδήγησε στην Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, η οποία ανέδειξε ότι η διάταξη δεν ήταν απολύτως σαφής, καθιστώντας αναγκαία τη νομοθετική παρέμβαση.
Με το άρθρο 126 του Ν. 5313/2026 ο νομοθέτης ξεκαθαρίζει πλέον ότι ο τόκος υπολογίζεται αποκλειστικά επί της μηνιαίας δόσης που έχει ορίσει το δικαστήριο και όχι επί του συνολικού ανεξόφλητου κεφαλαίου. Κάθε δόση περιλαμβάνει μόνο το κεφάλαιο της συγκεκριμένης μηνιαίας καταβολής και τον τόκο που αντιστοιχεί μέχρι την επόμενη πληρωμή, υιοθετώντας έτσι έναν μηχανισμό δικαστικής ρύθμισης και όχι την κλασική τραπεζική μέθοδο αποπληρωμής στεγαστικού δανείου.
Ιδιαίτερη σημασία έχει και η μεταβατική ρύθμιση. Για τις ενεργές ρυθμίσεις του Ν. 3869/2010, εφόσον εχουν ήδη εισπραχθεί μεγαλύτερα ποσά λόγω διαφορετικού τρόπου εκτοκισμού, η διαφορά δεν χάνεται ούτε απαιτείται δικαστική διεκδίκηση, αλλά λογίζεται ως αποπληρωμή κεφαλαίου και αφαιρείται από τις τελευταίες δόσεις της ρύθμισης, μειώνοντας έτσι το υπόλοιπο της οφειλής και, συχνά, τη διάρκεια αποπληρωμής.
Αντίθετα, για τις ρυθμίσεις που είχαν ήδη ολοκληρωθεί ή είχαν καταστεί έκπτωτες πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου, τα ποσά που καταβλήθηκαν δεν επιστρέφονται, επιλογή που υπηρετεί την ασφάλεια δικαίου.
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει και για τα δάνεια που έχουν μεταβιβαστεί σε εταιρείες απόκτησης απαιτήσεων (funds), ώστε οι σχετικές πιστώσεις να μεταφέρονται και να εφαρμόζονται ομοιόμορφα μετά τη μεταβίβαση των απαιτήσεων.
Η νέα ρύθμιση έχει ιδιαίτερη πρακτική σημασία, καθώς μειώνει το συνολικό κόστος εξυπηρέτησης των ρυθμίσεων, περιορίζει τις υπολειπόμενες δόσεις όπου έχουν καταβληθεί επιπλέον τόκοι, ενοποιεί την πρακτική όλων των τραπεζών και servicers και αποτρέπει νέες δικαστικές διαμάχες για τον τρόπο υπολογισμού των τόκων. Για χιλιάδες οφειλέτες που εξακολουθούν να τηρούν τις δικαστικές ρυθμίσεις του Ν. 3869/2010, η μεταβολή αυτή μπορεί να οδηγήσει σε αισθητή μείωση του υπολοίπου της οφειλής και σε ταχύτερη ολοκλήρωση της αποπληρωμής.
Κριτικός σχολιασμός της νομοθετικής παρέμβασης
Η ψήφιση του άρθρου 126 του Ν. 5313/2026 έγινε δεκτή θετικά ως προς το γεγονός ότι έθεσε τέλος στην πολυετή αβεβαιότητα σχετικά με τον τρόπο εκτοκισμού των δόσεων του άρθρου 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010. Παράλληλα, όμως, διατυπώθηκαν και σημαντικές επιφυλάξεις από τη νομική κοινότητα.
Υποστηρίχθηκε, ότι η νέα διάταξη δεν εισάγει ουσιαστικά νέο κανόνα δικαίου, αλλά αποτελεί νομοθετική επιβεβαίωση όσων είχαν ήδη κριθεί από την Ολομέλεια του Αρείου Πάγου με την υπ’ αριθ. 6/2026 απόφασή της.
Κατά την άποψη αυτή, ο νομοθέτης δεν «χορηγεί» νέα προστασία στους δανειολήπτες, αλλά αποδέχεται υποχρεωτικά την ερμηνεία που είχε ήδη δώσει το ανώτατο δικαστήριο, σύμφωνα με την οποία ο τόκος υπολογίζεται αποκλειστικά επί της μηνιαίας δόσης που καθόρισε η δικαστική απόφαση και όχι επί του συνολικού ανεξόφλητου κεφαλαίου.
Σύμφωνα με την ίδια προσέγγιση, ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η αναδρομική εφαρμογή του νέου τρόπου υπολογισμού δεν αποτελεί ευεργέτημα του νόμου, αλλά φυσική συνέπεια του ερμηνευτικού χαρακτήρα της απόφασης της Ολομέλειας. Η απόφαση, κατά την άποψη αυτή, δεν δημιούργησε νέο δίκαιο από τη δημοσίευσή της και μετά, αλλά αποσαφήνισε ποια ήταν εξαρχής η ορθή έννοια του άρθρου 9 παρ. 2 του Ν. 3869/2010.
Ωστόσο, ασκείται έντονη κριτική σε δύο σημεία της νέας νομοθετικής ρύθμισης.
α) Η εξαίρεση των ολοκληρωμένων ή έκπτωτων ρυθμίσεων
Το άρθρο 126 προβλέπει ότι, όταν η ρύθμιση έχει ήδη ολοκληρωθεί ή έχουν συντρέξει οι προϋποθέσεις έκπτωσης του οφειλέτη πριν από την έναρξη ισχύος του νόμου, τα ποσά που τυχόν καταβλήθηκαν επιπλέον δεν επιστρέφονται.
Κατά την κριτική αυτή, η ρύθμιση δημιουργεί άνιση μεταχείριση μεταξύ των δανειοληπτών.
Ειδικότερα, επισημαίνεται ότι εκείνος που υπήρξε συνεπής και εξόφλησε πλήρως τη ρύθμισή του στερείται κάθε δυνατότητας αποκατάστασης, μολονότι κατέβαλε ποσά που υπολογίστηκαν με τρόπο ο οποίος κρίθηκε μεταγενέστερα ως μη σύμφωνος με την ορθή ερμηνεία του νόμου.
Αντίστοιχα, προβληματισμός διατυπώνεται και για τους οφειλέτες που απώλεσαν τη ρύθμιση εξαιτίας της αυξημένης οικονομικής επιβάρυνσης που προκάλεσε ο διαφορετικός τρόπος υπολογισμού των τόκων.
β) Η μη επέκταση της λύσης σε άλλες μορφές ρυθμίσεων
Δεύτερο σημείο κριτικής αποτελεί το γεγονός ότι η νέα νομοθετική παρέμβαση περιορίζεται αποκλειστικά στις ρυθμίσεις του Ν. 3869/2010.
Δεν επεκτείνεται, δηλαδή, ούτε στις ρυθμίσεις του Ν. 4605/2019 για την προστασία της κύριας κατοικίας ούτε στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών του Ν. 4738/2020, όπου οι δόσεις εξακολουθούν να υπολογίζονται με τοκοχρεολυτική μέθοδο επί του συνολικού κεφαλαίου της ρυθμιζόμενης οφειλής.
Κατά τον ανωτέρω σχολιασμό, το γεγονός ότι πρόκειται για διαφορετικά νομοθετικά εργαλεία δεν αποκλείει κατ’ ανάγκη την ανάγκη ελέγχου της μεθοδολογίας υπολογισμού των δόσεων, ιδίως στις περιπτώσεις όπου υφίσταται κρατική επιδότηση, όπως συνέβαινε με τον Ν. 4605/2019.
Υποστηρίζεται ότι, εφόσον η επιδότηση υπολογίζεται επί δόσεων που ενσωματώνουν τοκοχρεολυτικές επιβαρύνσεις, ανακύπτει ευρύτερο ζήτημα προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και ορθής αξιοποίησης των δημόσιων πόρων.
Αξιολόγηση
Οι παραπάνω επισημάνσεις αναδεικνύουν ότι, παρά τη σημαντική συμβολή του άρθρου 126 στην αποκατάσταση της ασφάλειας δικαίου, εξακολουθούν να υφίστανται ζητήματα που ενδέχεται να αποτελέσουν αντικείμενο μελλοντικής νομολογιακής επεξεργασίας.
Συμπέρασμα
Με το άρθρο 126 του Ν. 5313/2026 ο νομοθέτης έδωσε οριστική λύση σε μία πολυετή ερμηνευτική διαμάχη που είχε προκαλέσει σημαντική ανασφάλεια τόσο στους δανειολήπτες όσο και στους πιστωτές.
Η επιλογή να υπολογίζεται ο τόκος αποκλειστικά επί της μηνιαίας δόσης που όρισε το δικαστήριο αποκαθιστά τη λογική του Ν. 3869/2010, σύμφωνα με την οποία η δικαστική ρύθμιση αποτελεί ένα ιδιαίτερο καθεστώς προστασίας και όχι μία απλή αναχρηματοδότηση στεγαστικού δανείου.
Για τους δανειολήπτες του Νόμου Κατσέλη, η νέα διάταξη δεν αποτελεί απλώς μία τεχνική τροποποίηση. Συνιστά ουσιαστική οικονομική ελάφρυνση και αποκαθιστά την προβλεψιμότητα των δικαστικών ρυθμίσεων, διασφαλίζοντας ότι οι καταβολές τους θα υπολογίζονται πλέον με ενιαίο, σαφή και δίκαιο τρόπο.
Βέβαια, η εξαίρεση των ήδη ολοκληρωμένων ή έκπτωτων ρυθμίσεων ενδέχεται να αποτελέσει αντικείμενο δικαστικού ελέγχου υπό το πρίσμα της αρχής της ισότητας (άρθρο 4 Συντ.), της προστατευόμενης εμπιστοσύνης του διοικουμένου και της αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας, ενώ δεν αποκλείεται να αναπτυχθεί περαιτέρω νομολογία σχετικά με την έκταση των αναδρομικών συνεπειών της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου.
